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Conseguenze della Pandemia Covid-19 su locazioni commerciali e lavoratori subordinati

La grave situazione internazionale legata alla diffusione del Virus Covid-19 è destinata a riflettere le proprie conseguenze anche in ambito civilistico, segnatamente, per quanto richiestomi da numerosi Clienti, in relazione ai contratti di locazione commerciali ed ai rapporti lavorativi in essere.

Con la dichiarazione da parte dell’OMS ( Organizzazione Mondiale della Sanità ) del Coronavirus quale “Pandemia”, infatti, lo scenario giuridico si apre all’applicabilità dell’istituto della “Forza Maggiore” che interviene quale causa di esonero di responsabilità, da un lato, e quale causa di risoluzione contrattuale, da altro lato.

Sotto un primo profilo, è possibile affermare che, senza dubbio nel limitato periodo temporale di dichiarazione dello stato di emergenza sanitaria nazionale, il mancato pagamento dei canoni di locazione, nella attività commerciale ( ad esempio ricettiva-alberghiera ), è non punibile e non sanzionabile, ciò dal momento in cui la stessa risulta totalmente paralizzata dall’Emergenza medesima, essendovi in aggiunta l’obbligo giuridico di rispettare i provvedimenti normativi d’urgenza varati dal Governo.

Civilisticamente infatti la pandemia è, per definizione, evento non prevedibile utilizzando l’ordinaria diligenza né in alcun modo evitabile.

Di assoluto rilievo appare l’art. 1256 c.c. rubricato “ dell’impossibilità sopravvenuta” a mente del quale: l’obbligazione si estingue quando, per una causa non imputabile al debitore, la prestazione diventa impossibile.
Se l’impossibilità è solo temporanea, il debitore finché essa perdura, non è responsabile del ritardo nell’adempimento. Tuttavia l’obbligazione si estingue se l’impossibilità perdura fino a quando, in relazione al titolo dell’obbligazione alla natura dell’oggetto, il debitore non può più essere ritenuto obbligato ad eseguire la prestazione ovvero il creditore non ha più interesse a conseguirla.

Più precisamente, Giurisprudenza anche recente afferma che “l’impossibilità sopravvenuta della prestazione si ha non solo nel caso in cui sia divenuta impossibile l’esecuzione della prestazione del debitore, ma anche nel caso in cui sia divenuta impossibile l’utilizzazione della prestazione della controparte, quando tale impossibilità sia comunque non imputabile al creditore ed il suo interesse a riceverla sia venuto meno, verificandosi in tal caso la sopravvenuta irrealizzabilità della finalità essenziale in cui consiste la causa del contratto e la conseguente estinzione dell’obbligazione” – così, ad esempio per le attività ricettive, vi è impossibilità sopravvenuta nel caso in cui sia impossibile l’utilizzazione dell’immobile per le finalità commerciali dedotte nel contratto, il tutto secondo il concetto moderno ed ormai cristallizzato di “causa in concreto” del contratto.

Ulteriormente, per quanto attiene ai contratti ad esecuzione continuata o periodica ( senza dubbio vi rientrano i contratti di locazione ), l’art. 1467 c.c. prevede testualmente che: “Nei contratti a esecuzione continuata o periodica, ovvero a esecuzione differita, se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto, con gli effetti stabiliti dall’articolo 1458”. Al comma terzo: “La parte contro la quale è domandata la risoluzione può evitarla offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto”.

Da quanto sommariamente esposto si evince dunque che:

  • Per il periodo di dichiarata emergenza sanitaria nazionale e nel periodo di tempo in cui permane l’obbligo di chiusura commerciale, il conduttore può rifiutarsi ( almeno temporaneamente per quanto si dirà ) di corrispondere i canoni di locazione commerciali in favore della proprietà, invocando la forza maggiore e  l’applicazione dell’art. 1256 c.c.;
  • Per il periodo immediatamente successivo e ad oggi, nostro malgrado, difficilmente determinabile, si ritiene applicabile l’istituto della eccessiva onerosità sopravvenuta, dal momento in cui gli effetti della succitata Pandemia sono, inevitabilmente, destinati a protrarsi per un periodo di tempo apprezzabile e tale da incidere negativamente sugli equilibri sinallagmatici del contratto.

Analoga problematica si registra, forse ancor più sensibilmente, nei rapporti di lavoro subordinato, essendo l’emergenza sanitaria nazionale una “causa non imputabile al datore di lavoro di impossibilità della prestazione lavorativa”, chiaramente limitatamente a quelle attività commerciali destinatarie dell’obbligo di chiusura e per quelle realtà societarie in cui non risulta eseguibile in altro modo la prestazione lavorativa ( vedi smart-working ).

Sul punto, sono diverse le pronunce Giurisprudenziali dove si afferma che: “il principio generale di effettività e di corrispettività delle prestazioni nel rapporto di lavoro, del quale è espressione anche l’art. 2126 c.c., comporta che al di fuori delle espresse deroghe legali (quale, ad esempio, l’art. 2110 c.c. ) o contrattuali ( vedi espresse disposizioni contrarie contenute nel CCNL ), la retribuzione spetti solo se la prestazione di lavoro viene eseguita, salvo che il datore di lavoro versi in una situazione di mora credendi nei confronti dei dipendenti”.

In conseguenza, il datore di lavoro non è tenuto a corrispondere le retribuzioni nel periodo di sospensione e segnatamente nel periodo in cui la prestazione lavorativa risulti impossibile ed inutilizzabile, per causa di forza maggiore.

Ebbene, l’applicabilità del suddetto principio di diritto alle locazioni commerciali, che determinerebbe l’estinzione dei canoni di locazione coincidenti con il periodo di emergenza nazionale, appare forse non del tutto automatico sebbene plausibile e condivisibile.

Pertanto, in mancanza, ad oggi, di un provvedimento normativo che vada a disciplinare esattamente tali gravi criticità, quantomeno nel periodo di dichiarato stato di emergenza, occorre inevitabilmente invocare il buon senso di tutte le parti interessate dal contratto a prestazioni corrispettive.

In particolare, la soluzione normativamente più confacente a diverse realtà commerciali, prime tra tutte le strutture alberghiere-ricettive, appare la sospensione dei canoni di locazione, nonché delle retribuzioni ove non diversamente previsto, per il periodo di dichiarato stato di emergenza nazionale e di chiusura commerciale.

Per il periodo immediatamente successivo, considerate le più che verisimili e plausibili conseguenze negative in vari settori commerciali nel medio-lungo termine ( vedi il Turismo ), il conduttore potrà invocare immediatamente la risoluzione del contratto di locazione per eccessiva onerosità sopravvenuta, sollecitando il locatore ad una rinegoziazione del contratto in essere e magari prevendendo, pattiziamente, una iniziale riduzione del canone di locazione con graduale ripristino degli equilibri economici originariamente concordati.

Auspicandoci un intervento da parte del Governo efficace, risolutivo e di concreto sostegno all’imprenditoria italiana, specie nei settori maggiormente colpiti dalla grave emergenza nazionale, non si può che invocare il buon senso dei cittadini, al fine di scongiurare il proliferare di innumerevoli contenziosi giudiziari, a parere di chi scrive, altrimenti evitabili.

Avv. Bruno Redivo

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